Współpraca z e-commerce, interaktywne galerie, ale też wzmocnienie biznesu poprzez analizę tzw. Big Data i szybsze zarządzanie – to tylko część trendów zmieniających rynek nieruchomości komercyjnych. Reakcje na nowe zjawiska są różne. Według Altus Group 1/3 globalnej branży nieruchomości komercyjnych wykorzystuje archaiczne rozwiązania IT do zarządzania inwestycjami wartymi 11 bln USD. Tymczasem chiński Dalian Wanda Group stworzył wraz z tamtejszymi gigantami e-commerce spółkę, która ma wesprzeć ponad 100 galerii handlowych z jej portfolio. Specjalną komórkę ds. innowacji rozwija z kolei sieć Westfield. Na rynku wyraźnie zaczyna rozwijać się model hybrydowy, w którym tradycyjni gracze rynku będą coraz mocniej stawiać na technologiczny aspekt swojej działalności.

Wrażenie momentu przejściowego potęgują dane dotyczące postaw wobec technologii wśród przedstawicieli globalnego rynku nieruchomości. Globalne wydatki firm z tej branży na IT, przy uwzględnieniu wielkości branży, wynoszą według szacunków Altus Group 50% mniej niż w przypadku sektora usług finansowych czy sektora publicznego. Jednocześnie aż 77% badanych firm twierdzi, że inwestycje w technologie i optymalizację procesów są dla nich priorytetowe. Co więcej, globalne inwestycje venture capital w technologie dla nieruchomości osiągnęły już w 2014 r. wartość prawie 463 mln dolarów.

Nowe wyzwania technologiczne dla branży nieruchomości komercyjnych związane są zarówno z działaniami wewnętrznymi – odnoszącymi się do szybkości i skuteczności zarządzania – jak i zewnętrznymi – skierowanymi do konsumentów. Cyfryzacja odnosi się bowiem do niemal wszystkich aspektów ludzkiej działalności, odzwierciedlając się tak na poziomie analizy wielkich zasobów danych, jak i wkraczania m.in. obiektów biurowych, a przede wszystkich handlowych do świata cyfrowego – mówi Wojciech Zieliński, Prezes Zarządu MakoLab S.A., agencji marketingowo-technologicznej oferującej dedykowane systemy informatyczne oraz rozwiązania webowe dla branży nieruchomości komercyjnych.

Przyspieszenie dzięki danym

Ośrodek IDC szacuje, że w ciągu ostatnich pięciu lat liczba danych w sieci internetowej wzrosła siedmiokrotnie. Równie duże wzrosty dotyczą firm, operujących liczbą informacji, którą nie sposób skutecznie zarządzać za pomocą tradycyjnych rozwiązań. Tonąc w terabajtach materiału dotyczącego transakcji, relacji z klientami, strategii działań itd. – muszą one porządkować swoje zasoby. Tymczasem ¾ branży nieruchomości komercyjnych nie lokuje swoich danych w zintegrowanych systemach, ale agreguje je w wielu źródłach, często niekompatybilnych wobec siebie.

Z podobnym wyzwaniem mierzyliśmy się w projekcie na rzecz jednej z dużych firm deweloperskich z oddziałami w wielu miastach, mającej na koncie budowę obiektów biurowych z doskonałą lokalizacją. W momencie realizacji projektu fakturowanie i budżetowanie w firmie odbywało się w oparciu o programy działające lokalnie, a część rozliczeń realizowano przy wykorzystaniu arkuszy Excel. Naszym celem było ujednolicenie wykorzystywanego przez firmę oprogramowania, które przyspieszy i zautomatyzuje procesy finansowo-księgowe. Ważną rolę odgrywało także udrożnienie procesów komunikacji między poszczególnymi komórkami – opowiada Wojciech Zieliński.

Klient zdecydował się na wykorzystanie oprogramowania ColDis, służącego do pełnej obsługi i automatyzacji procesów związanych z zarządzaniem nieruchomością i najemcami powierzchni. Proces wdrażania oprogramowania trwał 9 miesięcy, wraz z przeszkoleniem zespołu w sposób umożliwiający przejęcie klientowi pełnej kontroli nad systemem w dniu zakończenia projektu. Rozproszony i niespójny program zarządzania został zastąpiony szybkim, skutecznym oprogramowaniem znacznie usprawniającym działalność firmy.

Oprócz operatorów biur z ColDis korzystały również galerie i centra handlowe, takie jak m.in. Arkadia, Wileńska, Zakopianka i Dąbrówka. Największa lokalizacja obsługiwana przez system, Centrum Targowe Ptak, obsługuje poprzez system ponad 4000 najemców. Przykład ten wskazuje na fakt, że mimo wszelkich różnic zarówno biurowce, jak i centra handlowe generują dziś podobne zapotrzebowanie na rozwiązania umożliwiające im unowocześnianie wewnętrznych procesów.

Brak szczegółowych danych na temat efektów implementacji technologii Big Data w branży nieruchomości. Jednak opinie korzystających z nich firm napawają optymizmem. Międzynarodowe badania Accenture wykazały, że 92% z przedsiębiorstw jest zadowolonych z biznesowych efektów wdrożenia rozwiązań Big Data, 94% spełniło w ten sposób wyznaczone sobie cele.

Galeria handlowa i e-commerce – wrogowie czy sojusznicy?

E-commerce będzie stopniowo wypierać tradycyjne sklepy – taka teza wciąż jest popularna wśród niektórych entuzjastów nowych technologii. Tymczasem z licznych projektów i analiz przedstawianych przez reprezentantów rynku nieruchomości handlowych wynika, że handel w sieci i „analogowy” będą się uzupełniać. Galerie handlowe na świecie coraz chętniej sięgają po rozwiązania e-commerce i innowacje technologiczne. Z drugiej strony podmioty rynku e-commerce, m.in. Amazon.com, tworzą własne fizyczne sklepy, aby ugruntować swoją markę.

Młodzi klienci są pod silnym wpływem technologicznych rozwiązań łączących tradycyjny model handlu z nowoczesną komunikacją. Mimo tego, z raportu JLL i Atrium Poland pt. „Entuzjaści i Bywalcy. Generacja X i Y w centrach handlowych” wynika, że Polacy – niezależnie od wieku – lubią spędzać czas w galeriach handlowych, które nie są już dla nich tylko miejscem zakupów. W odpowiedzi na tę popularność, utrzymuje się wysoka aktywność deweloperska. W samym tylko 2015 r. rynek centrów handlowych wzbogacił się o pół miliona nowoczesnej powierzchni, a kolejne ponad 560 000 mkw. jest w budowie. Deweloperzy i zarządcy dostrzegają zmieniającą się dynamikę nowoczesnych kanałów sprzedaży i coraz chętniej wdrażają w centrach handlowych najnowsze rozwiązania technologiczne, dopasowane do potrzeb współczesnych klientów korzystających ze smartfonów i poszukujących interesujących ich produktów drogą internetową – komentuje Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa w JLL.

Bardzo ciekawy przykład stanowią działania chińskiego Dalian Wanda Group, jednego z największych światowych holdingów zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi, hotelami i filmem. Stworzył on spółkę joint venture z Tancent Holdings, gigantem social media i Baidu Inc., czołową wyszukiwarką w kraju. Celem jest uruchomienie platformy handlowej Ffan.com, która umożliwia szybkie znalezienie online produktów w sklepach mieszczących się w bezpośredniej okolicy konsumenta. Promowane będzie w ten sposób portfolio ponad 100 galerii handlowych dla setek milionów użytkowników. Przykład z zachodniego rynku stanowi Westfield Labs – innowacyjny podmiot sieci galerii Westfield. Do stworzonych przez niego projektów należą m.in. bezbiletowy system parkingowy kierowany smartfonem, aplikacja do zamawiania żywności oraz aplikacja umożliwiająca konsumentom wyszukiwanie konkretnych produktów w sklepach mieszczących się w danej galerii.

Rosnąca liczba cyfrowych inicjatyw z udziałem sieci handlowych dowodzi, że na znaczeniu będzie zyskiwał model biznesu, w którym rozwiązania technologiczne będą się wzajemnie uzupełniać z „fizycznymi” placówkami. Nie odnosi się to wyłącznie do obiektów handlowych, ale także innych nieruchomości komercyjnych, m.in. biurowców.

– Podczas rozmów z naszymi partnerami zauważamy rosnące zainteresowanie integrowaniem rozwiązań mobilnych z siecią bezprzewodową w biurach. Nowoczesne aplikacje pozwalające np. na sprawniejsze poruszanie się po budynku, łatwe zamawianie lunchu, miejsca w kantynie czy miejsca parkingowego to nie tylko chwilowa moda, ale rzeczywista potrzeba przyszłości. Już teraz zastanawiamy się nad wdrożeniem systemów opartych na beaconach. To urządzenia elektroniczne zlokalizowane w budynku, które za pomocą Bluetooth mogą przesyłać do aplikacji na smartfonach informacje np. na temat zastosowanych w budynku ekologicznych rozwiązań i wyświetlać wskazówki jak odpowiednio z nich korzystać. Taką aplikację wprowadziliśmy m.in. w budynku Corso Court w Pradze, dzięki której pracownicy mogą zamówić nie tylko miejsce parkingowe, ale też stolik w pobliskiej restauracji czy bilet do kina. Zastanawiamy się nad wprowadzeniem podobnych rozwiązań także w Polsce. Wszystkie te pomysły wychodzą naprzeciw oczekiwaniom coraz bardziej dominującej Generacji Y, korzystającej na co dzień z technologii zarówno w życiu prywatnym, jak i pracy – zauważa Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków w Skanska Property Poland.

Nieruchomości komercyjne 2.0

Branża nieruchomości komercyjnych przeżywa obecnie generacyjną zmianę. Przewaga konkurencyjna będzie tworzona i osiągana poprzez dane i ich analizę, a modele biznesowe będą przekształcane w związku z rozwojem technologii chmurowych i mobilnych. Zarówno kompleksy biurowe, jak i galerie handlowe nie mogą ograniczać się do tradycyjnych modeli działania, bo przestają one odpowiadać potrzebom podkreślanym przez potencjalnych najemców. Warto jednak pamiętać, że ich sukces będzie oparty nie tylko na przewadze technologicznej, ale przede wszystkim harmonijnym łączeniu dobrej oferty „tradycyjnej” z wykorzystaniem nowoczesnych narzędzi.