Wraz z nadejściem wiosny właściciele i zarządcy nieruchomości mają wiele do zrobienia na terenie swoich obiektów. Eksperci Techniczni Sodexo On-site Services, dostawcy kompleksowych rozwiązań i usług dla nieruchomości, przypominają, że wiosenne obowiązki to nie tylko pielęgnacja terenu wokół budynków. Zgodnie z prawem budowlanym do zadań administratorów należy także przeprowadzenie kompleksowej kontroli stanu technicznego dachu i kanalizacji deszczowej.

 

Mrozy, silne wiatry, opady i zaleganie śniegu są surowymi egzaminatorami dla pokrycia dachowego oraz systemu rynnowego. Po okresie zimowym i wczesnowiosennym, właściciele i zarządcy nieruchomości powinni zainteresować się ich stanem technicznym. Zgodnie z prawem budowlanym (Dz.U.2013.0.1409 t.j. – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.) administratorzy są zobowiązani do okresowej kontroli (co najmniej jednej w roku) polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu.

 

Dach – na co zwrócić uwagę?

 

– Najbardziej narażonymi na zniszczenia elementami dachu są łączenia poszczególnych części pokrycia oraz połacie z wystającymi fragmentami. Trzeba zwrócić szczególną uwagę na stan obróbek przy kominie oraz drożność i szczelność koszy dachowych. Uszczelniacze dekarskie, którymi zabezpieczone są te elementy, bardzo często wykruszają się wraz z upływem czasu, powodując przeciekanie pokrycia. – wylicza Norbert Ślusarczyk, Dyrektor Usług Technicznych z Sodexo Polska On-site Services. Równie istotne jest, aby wymienić wszystkie luźno zamocowane czy przesunięte dachówki. Pod silnym naporem śniegu mogły także ucierpieć konstrukcje osłon przeciwśniegowych i śniegołapów. Według prawa budowlanego (Art. 62. Ust. 1 pkt. 3), obiekty o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000m2 lub powierzchni dachu większej niż 1000m2, muszą być poddawane takiej kontroli dwa razy do roku (pierwsza do 31 maja, druga do 30 listopada).

 

Czyszczenie i konserwacja systemu rynnowego

 

Zalegający śnieg i lód często powoduje drobne uszkodzenia rynien i rur spustowych, które mogą przyczyniać się do złego funkcjonowania całego systemu odprowadzania wody. Sprawnie działająca kanalizacja deszczowa to podstawa bezpieczeństwa każdego obiektu – nie tylko zabezpiecza elewację przed nieestetycznymi zaciekami, ale także chroni przed zawilgoceniem oraz zniszczeniem ścian czy fundamentów. Podczas wiosennej kontroli należy sprawdzić czy w newralgicznych miejscach nie nazbierały się zanieczyszczenia ograniczające przepustowość orynnowania lub czy nie doszło do usterki na łączeniu poszczególnych elementów systemu, która może spowodować ich przeciekanie. Warto podkreślić, że podczas prac konserwatorskich nie wolno przemywać uszczelek substancjami chemicznymi, takimi jak mydło techniczne czy płyny do mycia naczyń. W przypadku wystąpienia ewentualnych uszkodzeń powierzchni ochronnych w systemach stalowych, należy je wyczyścić i zamalować specjalna zaprawą, co pozwoli uniknąć korozji.

 

Należy pamiętać, że usuwanie zgromadzonego osadu z dachów, rynien oraz rur spustowych powinno być wykonywane przez koncesjonowaną firmę, taką jak Sodexo On-site Services, dysponującą odpowiednim sprzętem do odbioru, transportu i utylizacji zanieczyszczeń oraz posiadającą odpowiednie zezwolenia. Jako poświadczenie wykonania czyszczenia i odbioru zanieczyszczeń firma jest zobowiązana do wystawienia użytkownikowi Karty Ewidencji Odpadu oraz Karty Przekazania Odpadu zgodne ze wzorem z rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 11.12.2001 r. Dz.U.01.152.1736.

 

Dach pod nadzorem specjalistów

 

Kontrole przeprowadzane w okresie wiosennym, z uwagi na konieczność wykonywania niektórych prac na otwartej przestrzeni i wysokościach, bywają niebezpieczne. Dlatego obowiązkiem właściciela czy zarządcy jest zatrudnianie odpowiednio wykwalifikowanych do tego osób. – Zgodnie z paragrafem 105 rozporządzenia w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz.U.03.169.1650), każda praca wykonywana na dachu, który nie jest z każdej strony osłonięty ścianą do wysokości co najmniej 150 cm i znajduje się powyżej jednego metra nad poziomem gruntu jest pracą na wysokości. W związku z tym, wszyscy pracownicy zatrudniani przez zarządcę do sprawdzania stanu technicznego dachu czy oczyszczania rynien i rur spustowych, muszą być zabezpieczeni wysokiej jakości sprzętem BHP oraz alpinistycznym zapewniającym maksymalne bezpieczeństwo, legitymować się ważnymi zaświadczeniami o braku przeciwwskazań zdrowotnych do pracy na wysokości i mieć za sobą odpowiednie szkolenia. – mówi Michał Nowak, pełniący funkcję Menedżera Operacyjnego w Dziale Usług Technicznych w Sodexo Polska On-site Services.

 

Ponadto obowiązkiem zarządcy jest powiadomienie właściwego organu o fakcie przeprowadzenia kontroli, a także odpowiednie zabezpieczenie budynku i terenu wokół niego poprzez utworzenie strefy ochronnej. Jeśli budynek znajduje się w ruchliwym miejscu, dodatkowo powinien poinstruować wybranych pracowników, jak odpowiednio zareagować na osoby, które ignorują informację o zamknięciu strefy.

 

Nie wchodź, poleć!

 

Z uwagi na ryzyko związane z niebezpieczną pracą na wysokościach specjaliści coraz częściej korzystają m.in. z takich narzędzi, jak zdalnie sterowane drony. Dzięki wykorzystaniu bezzałogowca, wyposażonego w wysokiej rozdzielczości kamerę, przy stosunkowo niewielkich nakładach finansowych możliwe jest szybkie i precyzyjne zebranie informacji z trudno dostępnych miejsc. Urządzenie pozwala na bezproblemowe inspekcje i oceny techniczne dachów oraz systemów rynnowych w wysokich budynkach bez konieczności rozstawiania ciężkiego sprzętu. Dron umożliwia również sporządzanie dokumentacji fotograficznej niezbędnej do badania integralności rozległej kanalizacji rynnowej.

 

Choć wiosna to jedna z najpiękniejszych pór roku, w rzeczywistości jest to okres wymagający od właścicieli i zarządców nieruchomości dużo pracy. Prawo budowlane nakłada na nich szereg obowiązków i dlatego, powinni wspierać się wiedzą, doświadczeniem i zapleczem technicznym wyspecjalizowanych firm, zajmujących się kompleksową obsługą nieruchomości.